5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。
　　上海是一线城市中首个启动以旧换新的城市，深圳紧随其后。5月6日，深圳市发布了关于进一步优化房地产政策的通知，在提升二手房交易便利化方面推出了“收旧换新”和“以旧换新”。
　　相比之下，上海的做法有别于其他城市。最大区别在于，消费者先买后卖。
　　同研研究院研究总监宋红卫分析指出，上海推动以旧换新购房活动，对促进一二手房交易联动有积极影响，既能加快置换需求的释放，也能降低新房市场的库存压力，本次政策也是有针对性的政策，主要是针对外围库存压力较大的板块。
　　5月4日、5月6日，21世纪经济报道记者走访外环外多个项目售楼处，了解到上海以旧换新目前仍处于试点阶段，以本土国企参与开发的楼盘为主，同一个品牌开发商也并非旗下所有楼盘都参与。也有楼盘因为开发商面临资金链危机，希望加速回笼资金，但交易链条上涉及的相关联动机构不愿意承担沉没成本带来的风险，导致参与积极性并不高。
　　但中介业务员却活跃起来了。有业务员对客户表示，“如果有以旧换新的需求可以沟通，可以单独谈”。
　　国企响应积极性高
　　据了解，上海首批参加两大行业协会倡议的房企有20余家、中介机构近10家，首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
　　5月6日下午，石晓梅来到了位于嘉定区的星尚观澜世嘉项目，她想将目前位于嘉定新城的一套两房住宅置换成小三房。之所以选择这一项目，是因为在五一期间，这一项目有现金优惠促销，并且也参与以旧换新。
　　石晓梅从销售人员处了解到，该楼盘所有房源均参与以旧换新。客户选中喜欢的房源之后，要先付20万元订金，同时需要提交二手房挂牌信息等资料。双方约定3个月期限内客户把二手房卖出之后，客户交齐首付款，并按照正常购房流程签订购房合同。如果3个月之内卖不掉则可以申请退订金。
　　石晓梅担忧万一3个月之后二手房卖不出去被算作违约。一旁的链家工作人员张雷则表示，卖房期限是双方协商的，一般是先签3个月，后面卖不掉可以续签。
　　销售人员强调，项目开发商是一家上海本土国企。而当天石晓梅在嘉定区看了好几个楼盘，发现参与以旧换新的开发商以国企背景为主，比如象屿地产、上海北蔡房地产发展有限公司等。
　　此外，石晓梅还发现，开发商参与以旧换新的积极性有明显差异。比如，嘉定南翔虹桥嘉悦府在5月6日傍晚6点多才启动以旧换新，并在200多套未售房源中仅选取了5套（5个名额）参加活动。
　　据象屿地产旗下虹桥嘉悦府的一名销售人员透露，部分国企参与了这次以旧换新的活动，象屿地产也只是在项目做一个试点，如果项目这一推广方式比较好，那么以后在销售去化比较困难的项目也会采用这一销售模式。
　　其表示，以旧换新是楼市未来的一个趋势。但目前象屿地产在上海的楼盘并非全部都参与以旧换新。由于政策在“五一”假期推出，企业内部要申请报批，也需要时间，因此市场氛围还没有完全呈现出来。
　　“有的项目只拿出几套参与以旧换新，先看看市场反应，如果反应还可以，到时候再去跟集团申请新的房源。”一名国企开发商相关人士对21世纪经济报道记者表示，以旧换新对于项目资金回笼周期会有一定影响，一旦出现退房等情况，企业就需承担沉没成本。他指出，国企在响应政府号召的前提下，会以逐步推广的方式去推动一二手房交易联动。
　　各方博弈，中介业务员开始“整活”
　　石晓梅在看房过程中还发现，国企与民企的合作项目并非都能参与以旧换新。在象屿地产与路劲地产合作的另一个楼盘都汇云境，销售人员直接告诉石晓梅，目前没有参与以旧换新。
　　石晓梅正纳闷，这时张雷告诉她，这个楼盘一开始是参与的，但是仅一天就“被退出”了。究其原因，主要是开发商的资金面不被看好，相关合作机构配合意愿不强。据张雷透露，以旧换新还没有出台正式的活动细则，且有很多楼盘没有参与进来。
　　不过，张雷肯定地表示，只要客户看中房源，后续可以去沟通以旧换新。据其介绍，目前链家正在积极沟通所有在售的楼盘加入以旧换新。
　　分析人士指出，上海以旧换新，不涉及二手房源的收购，而是先定新房再卖旧房，对于新房去化有一定促进作用，但对二手房成交起到的联动作用或许有限。
　　镜鉴咨询创始人张宏伟建议，以旧换新本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（比如免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是对置换需求给予契税优惠政策（如卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。
　　同策研究院数据显示，上海新房成交套数近期开始上扬。4月，上海新房成交5237套，日均成交175套。无论月成交数量还是日均成交数量，均达到全年峰值，但同比仍明显下滑。2023年4月，上海新房成交8695套，日均成交290套。“五一”假期的新房成交也比去年同期下跌不少，2023年“五一”假期，上海新房成交358套，今年“五一”假期只成交了117套。
　　而在售楼处工作人员与中介业务员的眼里，今年4月与“五一”假期，新房带看与成交还是有回暖迹象。
　　在上海外环外一个北京国企开发的别墅盘，主流产品是500万左右的独栋别墅。据售楼处销售人员介绍，“五一”最后一天，看房的客户接近100组。这与开发商开启渠道销售不无关系。据了解，这一楼盘给中介人员的渠道费为10万元一套。“五一”期间，张雷带看的一名客户就下单了一套别墅，正因此，张雷也会对客户说，如果想以旧换新，这个项目也可以谈。对于那些渠道费偏低的楼盘，张雷坦言带看意愿也会偏低。
　　对此，宋红卫认为，上海以旧换新尚未覆盖全市楼盘，中介推动积极性高，但交易过程中也可能会出现以下难点：第一、旧房子能否顺利卖出，如果不能如期卖出，也没有资金来换新；第二、换新是否有特殊限定，比如，只能购买指定的几个项目，如果项目不符合购房者的意向，比如配套不好、周边学校、医疗资源、商业氛围等不完善，也很难达成。第三、换新的住房如果是期房的话，是不是有不能按时交房的风险。
　　他指出，“以旧换新”有三种模式，包括以国资平台直接收购、房企联合中介机构对旧房优先推售以及购房补贴。其中第二种方式的风险来源于到期能否顺利卖出。同时，考虑到房价下行压力，购房者在房价下行预期下，对于新房价格的接受程度可能会偏低，这就要求开发商给出合理的价格，同时还要避免后期降价后换新购房者要求退房的情况，怎么通过合同及相关规则来规避这些时间匹配、信息对称及达成一致预期是十分重要的。
　　（应采访者要求，文中石晓梅、张雷均为化名。）
（文章来源：21世纪经济报道）